Lorsque la propriété d’un bien immobilier est scindée en deux parties, alors on parle de démembrement de propriété. L’usus et le fructus appartiennent dans ce cas à l’usufruitier tandis que l’abusus sera rattaché au nu-propriétaire. Dans le cadre d’un investissement immobilier, il est également possible d’investir en nue-propriété. Comment procéder ?
Nue-propriété : c’est quoi au juste ?
Si vous voulez investir dans l’immobilier à moindre prix, optez pour le démembrement de propriété. Cette solution vous permettra d’acquérir un logement avec une décote pouvant aller jusqu’à 40 %, en contrepartie de la privation temporaire (entre 15 à 20 ans) du droit d’user du bien.
L’usufruit sera acquis par une tierce personne (morale ou physique) qui gardera toute la jouissance pendant une durée temporaire. L’usufruitier aura donc le droit d’habiter ou de mettre en location le logement au gré de ses envies et de percevoir les loyers. Il assure également la gestion locative et prend en main toutes les dépenses engagées pour les travaux d’entretien. Par contre, il ne peut le vendre sans l’accord du nu-propriétaire.
Pendant toute la période du démembrement, vous ne payez ni impôt sur le revenu ni taxe foncière et le patrimoine n’entre pas dans le calcul de l’IFI. Mais les grosses réparations seront par contre à votre charge. À l’issue du démembrement, la pleine propriété vous reviendra de plein droit sans avoir à débourser des frais supplémentaires. La nue-propriété permet également d’anticiper la transmission du patrimoine à ses héritiers et de les décharger des droits de succession qui peuvent représenter une somme non-négligeable. Si vous recherchez davantage d’informations sur le sujet, cliquez ici pour en savoir plus.
Comment réussir un investissement en nue-propriété ?
Si vous envisagez d’investir en nue propriété, vous pouvez opter pour n’importe quel type de biens immobiliers : garage, appartement, parking, maison indépendante, etc. D’ailleurs, ce type de placement est accessible à tous (personne physique et morale) pour se constituer un patrimoine immobilier à petit prix, pour préparer sa retraite et pour profiter des avantages fiscaux non-négligeables.
Puisqu’il s’agit d’un projet immobilier, la zone géographique doit être bien étudiée. Afin d’augmenter le potentiel du bien, il est plus judicieux de choisir un secteur à fort potentiel où la demande locative est forte, par exemple une ville étudiante. Renseignez-vous également sur les projets à venir qui peuvent avoir un impact sur le prix du mètre carré si vous décidez de vendre le bien plus tard.
Par ailleurs, vérifiez les caractéristiques du bien et pendant la visite, ouvrez l’œil afin de détecter d’éventuels vices cachés. Puis, comparez les prix sur le marché : le vendeur pratique-t-il un prix raisonnable ? Le bien immobilier n’est-il pas surestimé ?
Investir dans une SCPI en démembrement : comment ça marche ?
La SCPI est une société de placement immobilier détenant un parc immobilier important. Il suffit d’acquérir des parts pour devenir un associé. Tout comme avec le démembrement de propriété classique, avec la SCPI en démembrement, la propriété d’un bien est divisée entre l’usufruit et le nu-propriétaire et les avantages sont les mêmes.
La nue-propriété est recommandée aux personnes fortement imposées et qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat. La procédure est d’ailleurs très simple : vous achetez la nue-propriété et l’usufruit appartiendra à une société de gestion. Même si vous ne percevez aucun revenu, les parts seront revalorisées. Et à la fin du démembrement, vous percevez des revenus proportionnels à vos investissements de la SCPI.
Pour s’assurer que les parts démembrées sont intéressantes, il faut évaluer le rendement de la SCPI, la clé de la répartition, la valorisation des parts et la fiscalité appliquée. Pour acquérir une part en SCPI en démembrement, vous pouvez payer en liquide. Mais il est également possible de financer l’achat via un crédit ou un contrat d’assurance vie.