Que se passe-t-il si le locataire ne paie
pas ? Telle est la question que pose souvent un bailleur, en craignant
l’insolvabilité de son locataire. Il y a plusieurs raisons à cela, comme le
chômage, la maladie ou un goulot d’étranglement financier. Dans les locaux
commerciaux, il y a souvent des arriérés de location si les affaires ne vont
pas bien. Pour que vous, en tant que propriétaire, ne restiez pas en fin de
compte sur les dettes de loyer, vous pouvez réclamer les montants impayés en
utilisant le privilège du propriétaire. Il vous permet de saisir des objets de
la possession du locataire par un huissier de justice et de les faire vendre
aux enchères en public. Que faut-il savoir alors pour le recouvrement de loyers
impayés
Comment
trouver un huissier de justice pour un recouvrement de loyer impayé ?
Recourir à la compétence d’un huissier
de justice est la meilleure des solutions pour le recouvrement des loyers impayé, surtout lorsque la procédure à
l’amiable a échoué. Déjà le souci avec votre locataire vous tracasse, cependant
en même temps, il vous est difficile de trouver un huissier pour vous donner la
main dans votre bataille. Il n’y a pas mille moyens de choisir un
huissier. Cherchez un huissier compétent dans votre territoire. Pour ce faire,
vous pouvez vous renseigner aux prés de vos entourages. Meilleur encore,
rendez-vous sur le net et effectuez votre recherche en précisant le lieu de
votre propriété. Ainsi, vous pouvez ainsi tenir compte des honoraires des
huissiers et comparer. Effectivement, en plus du gain de temps, et de déplacement,
la recherche sur le net vous donne un large choix avant d’engager une procédure en cas de loyer impayé.
En même temps, vous pouvez vous renseigner sur vos droits.
Le
locataire ne paie pas ? Appliquez la procédure en cas de loyer impayé
Si le loyer n’est pas payé et que le
locataire est en retard dans le paiement, enleviez-vous, a priori, l’idée de
saisir des biens de suite les biens du locataire en guise de compensation
au loyer
impayé. Essayer de régler les litiges à l’amiable. Cependant, si votre cas ne peut
plus être réglé à l’amiable, vous pouvez porter l’affaire devant la justice.
Alors, comment procéder pour faire valoir le privilège en tant que propriétaire ?
Vous devez obtenir une ordonnance d’exécution devant le tribunal. Il répertorie
le montant exact que le locataire vous doit. Embauchez ensuite un huissier de
justice. Avec une ordonnance du tribunal, ce dernier peut évaluer les objets
appartenant au locataire de votre propriété. Le locataire recevra un
rendez-vous pour la saisie avec un délai de trois semaines. Ce délai lui offre
l’occasion de payer les frais impayés.
Si le locataire ne paie pas de loyer et
que le locataire est dans l’incapacité de payer ? L’huissier de justice a
le droit d’accéder à l’appartement. Il peut saisir les biens valeureux et
fournir un sceau de dépôt. Ceux-ci sont ensuite retirés et vendus aux enchères
en public. Vous recevrez la partie du bénéfice correspondant à vos créances en
souffrance. De cette façon, vous avez rempli toutes les conditions du privilège
du propriétaire pour obtenir votre argent légalement. Si le bénéfice réalisé
dépasse ces créances, c’est-à-dire si un bénéfice excédentaire est réalisé,
celui-ci est versé au locataire.
Privilège
du bailleur : que peut-il saisir ?
Quels sont les articles pouvant être
saisis dans l’appartement ? Le propriétaire ne peut mettre en gage certains
objets appartenant au locataire. On peut noter parmi ces articles : les meubles,
les vêtements, les livres, les landaus, les réfrigérateurs et les machines à
laver, ainsi que les articles personnels tels que les lettres et les albums
photo. De même pour les articles empruntés ou la voiture dans la rue. Cela
signifie que la plupart des articles dans les ménages privés ne peuvent pas
être attachés, de sorte qu’il n’y a aucun privilège du propriétaire sur eux. Le
propriétaire, en revanche, peut demander de saisir les bijoux ou les tapis
précieux. Même un téléviseur très cher peut être emporté et remplacé par un
simple.
Dans le cas d’une location commerciale,
le propriétaire peut faire saisir des biens pour la vente dans les locaux
concernés. Par contre, un fichier client ou les machines ou outils
d’exploitations ne peuvent pas être pris. Les véhicules utilisés par le
locataire défaillant dans le cadre de ses activités sont saisissables.
Si un locataire commercial est en
faillite, le propriétaire a un privilège sur les articles saisissables du
locataire qui ont été introduits dans les locaux avant l’ouverture de la
procédure d’insolvabilité. D’une manière ou d’une autre un spécialiste,
« Insolvency Practitioner », est nommé par le registre du commerce. Cet
administrateur peut par exemple utiliser les biens du locataire, mais doit en grande
partie verser bénéfice équivalant au montant du loyer primordialement au
propriétaire non aux autres débiteurs. Toutefois, le privilège ne peut être
réclamé pour les arriérés de loyer accumulés plus de douze mois avant
l’ouverture de la procédure d’insolvabilité. En d’autres termes, les créances
locatives qui surviennent après l’ouverture d’une procédure d’insolvabilité
sont généralement considérées comme des dettes dites de masse et doivent donc
être payées par l’administrateur de l’insolvabilité à partir de la masse de
l’insolvabilité. Tant que la masse de l’insolvabilité est suffisante et
qu’aucun actif insuffisant n’a été signalé, le propriétaire a généralement
droit au paiement intégral de ces dettes. Si l’administrateur ne le fait pas,
le propriétaire peut poursuivre ses réclamations.
Que
se passe-t-il en cas d’insuffisance de masse ?
La situation change lorsque
l’insuffisance de masse est affichée : cela signifie qu’il n’y a plus
assez de masse pour répondre à toutes les exigences de masse. Ensuite, les
principes susmentionnés de satisfaction et d’options de recouvrement ne s’appliquent qu’aux réclamations qui
surviennent après notification de l’inaccessibilité aux masses (nouvelles
responsabilités massives). Cela veut dire que, si l’administrateur
d’insolvabilité ne résilie pas le bail immédiatement après cette notification à
la prochaine heure possible et s’il ne s’efforce pas activement de restituer
immédiatement les locaux commerciaux, les créances de loyer qui en découlent
sont généralement classées en tant que nouveaux passifs de masse. Les arriérés
de paiement de la période précédant l’ouverture de la procédure d’insolvabilité
ne peuvent être réclamés que comme une simple demande d’insolvabilité et
enregistrés dans le tableau d’insolvabilité. Par conséquent le propriétaire, en
règle générale, restera assis sur ses demandes ou ne recevra qu’une petite
satisfaction proportionnée.
En somme, pour ses créances sur la
location, notamment pour le loyer, le propriétaire dispose d’un privilège sur
les objets détachables du locataire qui ont été introduits dans les locaux
commerciaux loués avant l’ouverture de la procédure d’insolvabilité. Ce droit
de gage lui donne droit à une soi-disant satisfaction distincte en cas
d’insolvabilité du locataire. Une satisfaction distincte signifie que
l’administrateur d’insolvabilité peut utiliser les articles du locataire, qui
sont grevés du privilège du propriétaire, mais doivent en grande partie payer
le produit résultant au propriétaire. Dès que le propriétaire revendique le
droit de gage, ce qu’il devrait faire le plus tôt possible, l’administrateur
d’insolvabilité doit le respecter. Cependant, il existe deux
restrictions : premièrement, le droit de gage ne peut être exercé pour les
arriérés de loyer accumulés plus de douze mois avant l’ouverture de la
procédure d’insolvabilité. Et deuxièmement, elle ne s’applique pas à
l’indemnisation qui survient si l’administrateur d’insolvabilité résilie
prématurément le bail.
Droit
de résiliation du propriétaire
Quand un propriétaire peut-il donner un
avis sans préavis ? En cas de loyer impayé à temps,
ce comportement constitue un manquement au devoir. Cependant, il ne justifie
pas immédiatement la résiliation sans préavis. Le locataire doit d’abord être
prévenu. S’il ne corrige pas le tir par la suite, c’est-à-dire s’il reste
insolvable, le propriétaire peut, dans certaines circonstances, résilier le
contrat à temps ou sans préavis. Cela dépend du cas individuel.
En effet, si le locataire fait faillite à partir de locaux à usage commercial,
le propriétaire n’a droit à aucun droit spécial de résiliation pour cause
d’insolvabilité. Cependant, l’administrateur d’insolvabilité ne peut pas
simplement refuser d’exécuter le contrat de location en le déclarant
simplement. Dans certains cas, cependant, il peut contester la conclusion du
contrat conformément au règlement sur la faillite. En principe, les deux ont le
droit de résilier le contrat de location conformément aux règles normales de droit civil, moyennant certaines simplifications pour l’administrateur et
certaines restrictions pour le propriétaire. Il existe également un droit de
rétractation en cas d’insolvabilité pour les deux si les locaux commerciaux
n’étaient pas laissés au locataire au moment de l’ouverture de la procédure.